На юге России усиливается тренд на внедрение принципов комплексного развития территорий (КРТ). Первыми в макрорегионе по КРТ стали строить девелоперы Краснодарского края. После того как руководить Ростовской областью в конце 2024 года стал Юрий Слюсарь, региональные власти назвали комплексный подход ключевым принципом градостроительства. Редакция журнала РБК+ Юг и Северный Кавказ вместе с властями, девелоперами и экспертами в этом материале разбиралась, как КРТ изменит будущее строительного рынка Дона и какие есть сложности при его внедрении.
Новый фундамент
По данным ФАУ «Проектная дирекция Минстроя России», в ЮФО в стадии реализации находятся 115 территорий КРТ площадью более 4,8 тыс. га с общим градостроительным потенциалом в 35,2 млн кв. м.
В Ростове-на-Дону в 2025 году ведется строительство шести проектов КРТ общей площадью почти 500 га. После ввода всех домов их общая жилая площадь превысит 2 млн кв. м.
На стадии проработки летом 2025 года находились порядка 15 проектов комплексного развития территории (КРТ). И поиск новых участков под КРТ ведется постоянно, рассказали в региональном министерстве строительства.
В ходе ПМЭФ-2025 власти Дона и группа компаний ССК подписали соглашение о строительстве жилого комплекса более чем на 500 тыс. кв. м.возле торгово-развлекательного комплекса «Мега» в Аксайском районе до конца 2032 года. Строительство будет вестись рядом со столицей региона.
«Проект масштабный и знаковый. Он открывает новую страницу нашей региональной градостроительной политики. На Дону мы будем строить не только жилье, а создавать полноценную среду для жизни людей — строить не просто квадратные метры, а вместе с ними детские сады, поликлиники, школы, благоустраивать дворы и улицы», — отметил глава Дона Юрий Слюсарь.
В 2025 году на рассмотрении в регионе находится три заявления о заключении договора о комплексном развитии территории, рассказал заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Дона Глеб Мельников.
«В среднесрочных планах или активной проработке находится еще порядка четырех, в ближайшее время они процедурно также будут запущены», — добавил он.
Заместитель главы «Региональной корпорации развития» Ростовской области Игорь Далаксакуашвили отметил важность того, что «в финале подготовки проекта КРТ подписывается договор между субъектом, муниципалитетом и застройщиком».
«Этим договором закрепляются обязательства как раз по развитию этой территории. Не просто дома построить, а именно развить территорию так, чтобы она стала комфортной. И напомню, что «комфортно» — это не только правильно уложенный поребрик и газон подстриженный. Это гораздо больше. Это 15-минутная доступность до различных видов услуг. Это транспортная доступность», — рассказал Игорь Далаксакуашвили.
КРТ бросает новые вызовы
Для многих застройщиков переход от точечной застройки к КРТ может стать точкой роста и определенным вызовом, считают опрошенные эксперты. Им придется перестраивать финансовую модель, проводить системную работу над созданием полноценной городской среды.
По оценке директора по маркетингу ГК «Носта» Екатерины Колесниковой, внедрение принципов КРТ становится толчком в развитии строительной отрасли.
«В Ростовской области КРТ тоже станет локомотивом позитивных изменений. В регионе много ветхого жилья, которое нужно замещать новыми квадратными метрами. Принципы КРТ позволят сделать это грамотно, избежав точечной застройки, которая перегружает инфраструктуру и ухудшает качество жизни горожан. КРТ будет способствовать формированию агломерации и развитию территорий, прилегающих к Ростову-на-Дону, например, Аксайского района», — сказала Екатерина Колесникова.
Для рынка это определенно положительные изменения, согласился директор кластера «Юг» группы «Самолет» Дмитрий Яценко.
«Сейчас застройщикам предстоит перестроиться под новую модель, заново изучить рынок и проанализировать, какой запрос будет у покупателя в ближайшие годы», — Дмитрий Яценко.
Схожего мнения придерживается Екатерина Колесникова, допустившая, что с рынку могут уйти более мелкие игроки, а останутся только крупные, обладающие достаточными компетенциями и конкурентной устойчивостью.
При этом новые требования градостроительной политики Дона дадут возможность реализовать проекты совершенно иного уровня и качества: «Принципы комплексного развития территории подразумевают масштабные инициативы с продуманной инфраструктурой и общественными пространствами, создание комплексной комфортной среды для жизни, где все важные социальные, коммерческие, досуговые объекты располагаются в шаговой доступности. Привлекательность таких проектов для покупателей намного выше, чем у точечной застройки», — считает Дмитрий Яценко.
Девелоперы уже выводят в продажу большие объемы жилых площадей, построенных в рамках КРТ, и в ближайшие годы строительный рынок Ростовской области ожидает кардинальное изменение баланса спроса и предложения. Предложений уже становится слишком много, а внутренний спрос в городе ограничен, считает эксперт рынка Александр Жилин, основатель консалтингового бюро «Жилин.РФ».
«Такого объема новостроек город еще не видел. Накапливается пул нераспроданных квартир, рынок движется к насыщению, и риски затоваривания становятся все более реальными. Все эти объемы нужно кому-то продавать. А учитывая, что Ростов пока не занимается активным продвижением себя на федеральном уровне, покупательская база в значительной степени ограничена внутренним спросом. Уже сейчас многие девелоперы сталкиваются с трудностями реализации», — рассказал эксперт.
Опыт Кубани
Принципы комплексного развития территорий уже давно стоят во главе угла градостроительной политики столичных российских городов и активно реализуются в соседнем с Доном Краснодарском крае. Благодаря этому рынок недвижимости Кубани за пять лет существенно изменился.
По данным департамента архитектуры и градостроительства Кубани, к середине 2025 года в регионе было заключено 32 договора КРТ общей площадью почти 1,1 тыс. га с общим градостроительным потенциалом почти 8,8 млн кв. м, в том числе жилой площади более 5,9 млн кв. м.
«Являясь катализатором таких важных процессов, как создание комфортной и благоустроенной среды в микрорайонах жилой застройки и обеспечение новой жилой застройки всей необходимой социальной инфраструктурой, КРТ подтолкнуло рынок к созданию более качественного продукта — жилой застройки», — прокомментировала руководитель отдела по градостроительной деятельности ГК «Семья» Анастасия Кузьмина.
По ее мнению, практически одновременное внедрение нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края и механизмов КРТ на территории региона дает в совокупности возможность не только создавать современную застройку, но и решать «прошлые градостроительные ошибки».
Внедрение принципов КРТ усилило доверие к рынку, отмечает руководитель отдела градостроительства и разрешительной документации ГК «Точно» Виктор Егоров. Это помогло сократить количество недостроев и повысить покупательскую активность.
Строительные компании, реализующие проекты КРТ, стали в разы ответственнее, считает директор кубанского отраслевого союза строителей «СРО МАС» Игорь Ребрищев.
«Я считаю это однозначным и первостепенным изменением рынка Краснодарского края последних лет. Из региона ушли строители «одного дня» и «одного дома». Реализация подобных проектов требует комплексного подхода и четкой стратегии, профессиональной и сплоченной команды, достаточного портфеля ресурсов, в том числе и кредитных», — сказал Ребрищев.
Схожую оценку дал генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько, согласно которой КРТ оказало позитивное влияние на строительный рынок Краснодарского края. Также проекты КРТ позволяют сглаживать рыночные колебания, к примеру, регулировать вывод на рынок избыточных площадей.
«К минусам КРТ можно отнести снижение уровня конкуренции на рынке. Три крупных проекта между собой конкурируют меньше, чем 100 маленьких», — отметил аналитик.
Представители строительных компаний отметили в качестве позитивного результата КРТ вовлечение частного капитала: более половины затрат на инфраструктуру в рамках КРТ берут на себя инвесторы. А внедрение его механизма структурировало рынок и задало новые стандарты
Так, при проектировании курорта «Лучи» [возводится по принципам КРТ — прим. ред. РБК Юг] в Анапе заранее определялись функциональные зоны.
«Инфраструктура прорабатывается комплексно, начиная от благоустройства и инженерных решений и заканчивая элементами социальной и рекреационной направленности. Такой подход позволяет эффективно организовать логистику внутри курорта, управлять потоками и формировать устойчивую модель курортного пространства, востребованного в долгосрочной перспективе», — сказала заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт.
