Насколько изменились предпочтения покупателей и что на них влияет, как трансформируется продукт, а какие тенденции оказались мифами, выяснил РБК+ Юг.
Откажутся ли зумеры от собственного жилья
Одним из устойчивых трендов последних лет является снижение спроса — недвижимость дорожает, покупательская способность падает. В качестве примера приводится опыт зарубежных стран, где значительная доля населения не имеет своего жилья и арендует квартиры. Отчасти поэтому зумеров относят к поколению, которое в целом меньше привязано к материальным ценностям и более мобильно.
Однако на практике данный тренд не подтверждается, рассказал на форуме недвижимости «Движение» Артем Глебов, директор по продуктам группы «Циан». По результатам исследования компании, только 13% аудитории младше 20 лет не планирует покупать недвижимость и намерено снимать жилье. В возрасте от 21 до 25 лет такой ответ дали 18% респондентов, в группе 26–30 лет — 21%.
При этом на рынке существует большой интерес к недвижимости, отмечает Софья Уварова, руководитель проектной группы ORO Realty Monitor. В частности, покупку квартиры в ближайшие несколько лет планирует каждый пятый житель России. По этому показателю ЮФО и СКФО находятся в списках лидеров.
Россияне продолжают воспринимать недвижимость как надежную инвестицию. В частности, по результатам опросов ORO, этот актив в качестве интересного назвали 40% респондентов. Его опередили только вклады, набравшие 43%.
Существенную роль в ближайшем будущем сыграет отложенный спрос, связанный с высокой ключевой ставкой и дорогими кредитами. Однако, к снижению стоимости жилья это не привело.
По данным ЕИСЖС, продажи жилья в ЮФО в июне 2025 года снизились до 4 тыс. кв. м (с 5 тыс. годом ранее), а цена за тот же период выросла со 133 тыс. до 149 тыс. рублей.
Инфраструктура и комфорт как основа
Продукт в девелоперском сегменте уже сформирован и проработан достаточно глубоко, поэтому пространства для его «обезжиривания» остается очень мало, рассказали застройщики. Запросы потребителей увеличиваются, отмечает основатель строительной компании Bravo Аркадий Погосян.
«Основной тренд прежний — постоянное повышение требований покупателей к объектам недвижимости. В 2025 году, когда конкуренция между девелоперами усилилась на фоне замедления спроса, это стало еще более заметно. На сегодняшний день речи про какую-либо экономию на продукте идти не может, напротив, спросом будет пользоваться только качественный объект недвижимости, обеспеченный всей необходимой инфраструктурой. И приобретать квартиру будут у застройщика с репутацией надежного участника рынка», — считает владелец компании.
В целом запросы россиян схожи во всех регионах, но на Юге есть определенная специфика. Например, южанам особенно важно удачное расположение и благоустроенная территория, поскольку квартиры ищут либо для улучшения текущих жилищных условий, либо в качестве выгодной инвестиции, отмечает Софья Уварова.
«Но так же, как и для жителей других регионов, для южной аудитории, безусловно, важна стоимость недвижимости, характеристики объекта, транспортная доступность, качество строительства, инфраструктура и надежность, репутация девелопера. С точки зрения сегментов Юг сопоставим с общей картиной по РФ: на рынке преобладают более вовлеченные в категорию клиенты, для которых важно получить лучшее и наиболее выгодное в перспективе предложение», — прокомментировала эксперт.
Квартира мечты
Понимание того, как должна выглядеть квартира, за последние годы существенно изменилось. В основном за счет рекламы конкурентных преимуществ, описываемых девелоперами, считает Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK.
«Наши исследования показывают, что потребитель хочет то, что застройщики презентуют в рекламных слоганах. Девелоперы говорят о 15-минутном городе, сценариях жизни, функциональности планировочных решений, специализированных помещениях, эргономике, красивых МОПах, функциональном зонировании территории и инфраструктурном наполнении проектов. Именно этот запрос и сформировался у потребителя. И в премиальном сегменте эта тенденция повторяется», — отмечает эксперт.
Сейчас потребительское поведение в массовом сегменте продиктовано параметрами семейной ипотеки, а чуть раньше — льготными программами, отмечает Разуваев. С одной стороны, существующий запрос ограничивается финансовыми возможностями и инструментами для приобретения активов. С другой — покупатели уже привыкли к хорошему продукту и той версии, которую предлагают девелоперы, и отказываться они не готовы. Подобные ожидания сказываются на работе южных застройщиков.
По словам директора ГК «Точно» Анастасии Маслехи, потребности покупателей схожи по всей стране. Компания строит в 8 регионах и 15 городах России — от Ялты до Москвы. В частности, точечная застройка проигрывает комплексным проектам. Покупатель не готов платить за квадратные метры и красивый фасад — он выбирает инфраструктуру.
Причем девелоперы отмечают изменение потребительских предпочтений вне зависимости от маркетинговых кампаний. По их оценкам, клиент становится более избирательным, меняется структура его предпочтений. Меньше значения имеет визуальная подача или маркетинговые обещания, а больше — фактические характеристики проекта и его окружение.
«Наиболее востребованы жилые комплексы с готовыми детскими садами, школами, благоустройством, продуманной коммерческой инфраструктурой. Мы пошли дальше: разделяем проект на кластеры, сразу представляя сценарии жизни наших клиентов. Строим гастрономический квартал с ресторанами и кофейнями на главных аллеях и вдоль бульваров, представляя маршруты жителей на прогулке; медицинский кластер с поликлиниками и лабораториями — рядом с детскими садами и школами, чтобы экономить силы и время молодых родителей», — отмечает Маслеха.
Важность инфраструктуры
Одними из важнейших параметров для покупателей остаются местоположение и инфраструктура. По мнению Сергея Разуваева, расположение ЖК — крайне значимый параметр. С другой стороны, хороший район существенно увеличивает стоимость квартиры, поэтому такие объекты массового класса могут оказаться не очень востребованными из-за условий льготных программ и ограниченного спроса.
Локация тесно связана с коммерческой и социальной инфраструктурой — как той, которую создает застройщик, так и существующей вокруг жилого квартала. К первоочередным объектам социальной инфраструктуры, которые обязательно должны быть поблизости от современного жилого комплекса, можно отнести школы и детские сады: поскольку в Краснодарском крае существует дефицит мест в образовательных учреждениях, важно, чтобы они были предусмотрены планировкой территории ЖК, считает основатель девелопера Bravo Аркадий Погосян.
Тем, кто работает на рынке недавно и не имеет доказанного опыта строительства социальных объектов, будет нелегко найти своего клиента, считает Анастасия Маслеха.
«Например, мы сдаем школы и детские сады раньше, чем квадратные метры. Демонстрируем, что конкретно в этом проекте уже открыта школа, в которую ходят дети. Строим парки и инфраструктуру вокруг жилых комплексов, которые возводим, — вдыхаем в них жизнь еще на стадии реализации», — отмечает руководитель ГК «Точно».
При этом сохраняется значимость шаговой доступности ключевых коммерческих объектов. Несмотря на активное развитие сервисов доставки, для покупателей этот фактор оказался на втором месте по важности после парков и скверов — его учитывает 61% покупателей, отмечал Артем Глебов, комментируя итоги исследования «Циана» на форуме недвижимости «Движение». Для респондентов он оказался важнее социальной инфраструктуры
Это подтверждается результатами исследования ORO: 74% жителей новостроек не готовы отказаться от магазинов продуктов и товаров для дома, находящихся в пешей доступности.
Маленькие кухни и «шринкфляция»
Одним из мифов, существующем на рынке и распространенным в СМИ, Артем Глебов также назвал тренд на отказ от кухонь и уменьшение площадей для приготовления пищи, но на практике эта тенденция не подтверждается. Так, только 4,3% людей в возрасте до 25 лет считают, что подобное помещение — пустая трата метров. В категории от 25 лет доля выше — порядка 8,8%. Однако подавляющее большинство респондентов планирует готовить еду ежедневно.
Девелоперы подтверждают данное наблюдение. В частности, Аркадий Погосян отметил, что спрос на большие кухни-гостиные не снижается.
«Да, какая-то часть покупателей предпочитает квартиры меньшей площади, и, соответственно, это сказывается на планировке. Но в общем мы видим, скорее, обратный тренд — на более просторные помещения и качественное предложение, что обусловлено ростом запросов потребителей и высокой конкуренцией на рынке», — отметил он.
Притом ранее ряд экспертов оценивал стабильное сокращение площади недвижимости не как потребительский тренд, а как отражение снижения покупательной способности.
Востребованность планировок с объединенной кухней и гостиной подтверждает основатель консалтинговой компании «Жилин.РФ» Александр Жилин. По его словам, среди потребителей есть большой запрос на евроформат.
«Площадь кухонь в этом случае не уменьшается, потому что так или иначе функционально она присутствует. А какую долю занимает, уже сложно сказать. Нельзя сказать, что есть выраженный спрос на жилье совсем без кухни и есть тренд на то, что потребности в ней нет», — отмечает эксперт.
Выраженной тенденцией стало появление многофункциональных зон внутри ЖК — сформировалась она давно и стабильно растет.
«Как правило, речь идет про большие и стильные холлы, отличающиеся многофункциональностью — в них можно просто отдохнуть, пообщаться с соседями за чашкой кофе или провести деловые переговоры. Сегодня жителям важно, чтобы они могли заниматься всем необходимым на территории жилого комплекса. Это касается как обеспеченности ЖК собственной инфраструктурой, так и наличия функциональных помещений внутри дома», — отмечает Аркадий Погосян.
Для юга России особенно актуальны просторные балконы и открытые лоджии, продолжил Аркадий Погосян.
Это обусловлено климатическими условиями — на Юге таким пространством можно пользоваться намного дольше, чем в регионах с более прохладным климатом.
«Также важной составляющей являются теневые навесы и большое количество зелени, которая будет давать тень жарким южным летом. Помимо этого, в тренде пространства для занятий спортом и прогулок, опять же поскольку на Юге этой инфраструктурой можно пользоваться круглый год», — рассказал Погосян.
При этом даже на территории Краснодарского края популярные решения в разных городах могут различаться. К примеру, в Сочи большую часть балконов оставляют открытыми и не застекляют, в то время как в Краснодаре они, как правило, закрытые, так как дополнительные квадратные метры используют для домашних офисов или мест отдыха, заключил Погосян.
