В Краснодаре девелоперы последние несколько лет уже реализуют такие проекты и видят перспективы для их развития и масштабирования, а в Ростове-на-Дону из-за отсутствия спроса сервисные апартаменты пока единичны. РБК+Юг совместно с экспертами ознакомился с рынком сервисных апартаментов и портретом покупателя в ключевых городах региона.
Ростов — в ожидании
В донской столице проекты с апартаментами единичны. И они не будут иметь статус сервисных. Так, девелопер «СК10» намерен возвести 15-этажный жилой комплекс, в котором будут находиться, в том числе, апартаменты бизнес-класса.
«Сервисные апартаменты имеют высокий потенциал в донской столице. Ростов — динамично развивающийся мегаполис с растущим спросом на гибкие форматы жилья. Однако для успешного внедрения таких проектов важна поэтапная адаптация рынка: сначала покупатели должны оценить преимущества классических апартаментов — их доступную стоимость, функциональность и инвестиционную привлекательность», — пояснили в «СК10».
Эксперты рынка недвижимости также считают, что донская столица пока не дозрела до спроса на сервисные апартаменты. Туристы в Ростове в основном транзитные, они останавливаются в донской столице на один-два дня. Это удобнее делать в классических отелях.
«Если говорить и о небольших, и о длительных сроках аренды, то у нас здесь серьезная конкуренция со стороны арендных квартир. Инвесторы приобретают их иногда этажами. И обслуживают их управляющие компании», — поделился генеральный директор АН «Титул» Евгений Сосницкий. Тем не менее, при росте туристической привлекательности донской столицы сервисные апартаменты могут иметь перспективу.
Отметим, что в прошлом году, по данным правительства региона, турпоток в Ростовскую область вырос на 67%. А для развития направления сервисных апартаментов нужно не просто усиление турпотока, но увеличение количества состоятельных путешественников, готовых остановиться в донской столице на срок более пары суток.
Краснодар — поступательное движение
В Краснодаре в прошлом году был возобновлен проект апартаментов бизнес-класса Skala. По данным банка «Дом.РФ», который реализует специализированный застройщик «Твое место». Кредитная организация выделила компании 1,5 млрд рублей. Жилой комплекс включает, в том числе, сервисные апартаменты. И это пока единственный проект с сервисными апартаментами, реализуемый сейчас в Краснодаре.
Всего, по данным консалтинговой компании Macon Realty, в кубанской столице за несколько лет были сданы в эксплуатацию восемь проектов с сервисными апартаментами. Среди прочих, в 2023 году начал работу апарт-отель The Grand Palace, а пятью годами ранее — отель Pushkin Apartments&Loft. Апартаменты в этих объектах были проданы частными инвесторам.
«Для апартаментов сейчас сложные времена. Во-первых, высокие ставки по рыночной ипотеке отсекают часть потенциальной аудитории. «Семейная» программа со сниженной ставкой на этот сегмент не распространяется. Во-вторых, на объекты, получившие разрешение на строительство в 2024 году и позже распространяется обязанность по уплате НДС», — отметил руководитель Macon Realty Илья Володько. Кроме того, по его замечанию, на предложение влияет дефицит доступных для застройки территорий в центре кубанской столицы. Тем не менее эксперт убежден, что перспектива для сервисных апартаментов в Краснодаре есть. Апартаменты восполняют дефицит качественного отельного номерного фонда. А для девелоперов при возведении апарт-отелей риски меньше, чем в случаях с классическими гостиницами.
Лидерство Сочи и портрет покупателя
По подсчетам сочинского «Городского риэлторского центра», к концу декабря 2024 года на рынке в Сочи насчитывалось примерно 3,1 тыс. апартаментов и квартир в новостройках со сдачей в 2025 году. На апартаменты приходилось почти 50% объектов. И примерно 85% из апартаментов — сервисные, то есть будут использоваться для сдачи в аренду в качестве номеров для гостей курорта.
Прошлый год был сложным для всей строительной отрасли. Высокая процентная ставка, снижение объемов ипотечного кредитования, не могли не повлиять на рынок апартаментов. Тем не менее, обвала не произошло. «Интерес со стороны покупателей, разумеется, снизился из-за ипотеки. Но застройщики начали предлагать новые схемы платежей. В том числе, различные схемы рассрочек. И есть определенная категория покупателей, приобретающих апартаменты в рассрочку, чтобы, в том числе, закрепить нынешнюю цену. Очевидно, что цены в дальнейшем будут расти», — отметила директор сочинского «Городского риэлторского центра» Юлия Усачева.
Некоторые покупатели, по мнению эксперта, рассчитывают на восстановление ипотечного кредитования в обозримой перспективе. Продавцы предлагают им минимальный уровень платежей по рассрочке на нынешний год. «Надо сказать, что застройщики ведут себя очень гибко. Им необходимо поддержать спрос, необходимы средства на эскроу-счетах. Думаю, при ставке в 15%-16% ипотечное кредитование покупки апартаментов восстановится», — добавила специалист.
Впрочем, в Сочи есть и более долгосрочный фактор, влияние которого на рынок не зависит от процентных ставок. «Развитие рынка сдерживается ограниченными земельными ресурсами в востребованных локациях, что увеличивает спрос и стоимость лотов. Часть новых объектов реализуется в рамках редевелопмента территорий. Как правило это реконструкция уже существующих зданий или реновация старых «законсервированных» санаториев, создание на их базе современных курортных комплексов», — пояснила коммерческий директор Parade Development Дарья Комиссарова.
Заместитель генерального директора ГК «Самсон» Денис Сериков выделил две причины, по которым покупают курортную недвижимость — личное постоянное или временное проживание и инвестиции (сдача в аренду или перепродажа). Эти цели могут объединяться. Опираясь на результаты исследования АО «СПГ» (Strategy Partners), эксперт отметил, что наличие УК и возможность сдать апартаменты в управление — значимый фактор покупки для 30% респондентов, еще 61% готовы рассмотреть такую опцию.
«В потребительских ожиданиях наблюдается тренд на усложнение и развитие продукта. Инвесторы курортной недвижимости предпочитают комплексные решения, сочетающие премиальный сервис 5*, специализированные зоны отдыха (включая оздоровление, SPA, семейный отдых), экологичность и ESG-ответственность, а также функциональные возможности для работы и проживания с питомцами. Особое внимание уделяется персонализации опыта через сегментированный номерной фонд и инфраструктуру», — подчеркнул Денис Сериков.
По оценкам девелоперов, от 20% до 50% покупателей сервисных апартаментов — жители Москвы. Также среди покупателей есть инвесторы из Краснодарского края и Сибирского федерального округа. «Иностранные покупатели составляют около 1–2% от общего числа сделок, но их число в последние годы увеличивается», — отметила Дарья Комиссарова.
Примерно 20% покупателей — инвесторы, имеющие отношение к строительной отрасли, поделились наблюдениями в ГК «Мантера». Представители добывающих отраслей, гостиничного бизнеса и IT занимают в структуре покупателей от 5% до 10%. «В 2024 году портрет покупателя сервисных апартаментов пополнили криптоинвесторы. У них спросом пользуются лоты с одной и двумя спальнями с видами на море», — добавила Ирина Игнатьева, коммерческий директор ГК «Мантера».
К приобретению сервисных апартаментов чаще начали проявлять интерес корпоративные инвесторы, считает директор по маркетингу ГК «НОСТА» Екатерина Колесникова. «Управляющие компании и профессиональные инвесторы увеличивают свою долю на рынке, активно покупая объекты для интеграции в свои арендные бизнес-модели. Наблюдается рост интереса к апартаментам со стороны непрофильных инвесторов — частных лиц, компаний или фондов, которые вкладывают деньги в проекты или активы, не связанные с их основным видом деятельности. Они, как правило, ищут возможность диверсификации портфеля или получения прибыли в других секторах экономики», — пояснила Екатерина Колесникова.
