Активность на арендном рынка Юга России к 2026 году была вызвана высоким уровнем процентных ставок по ипотеке и притоком инвестиционных квартир. Увеличение объема предложений, опережающего спрос, затормозило активный рост арендной платы, который наблюдался в предыдущие годы, а «рынок арендодателя» сменился «рынком арендатора». Стоит ли приобретать квартиру на Юге для сдачи в аренду, рассказали РБК+Юг и Северный Кавказ опрошенные аналитики.
Рынок краткосрочной аренды Юга России
Средние ставки краткосрочной аренды в городах Юга России продолжают расти быстрее инфляции (6–7%) и опережают общероссийские темпы (7%), сообщил главный аналитик «Циан» Алексей Попов.
Посуточная аренда показывает наиболее быстрые темпы роста стоимости в Сочи. За последние три года на курорте ставка выросла на 42%, за 2025 год — на 19%. На курорте самая дорогая аренда среди всех исследуемых городов, здесь за сутки придется отдать почти 5 тыс. руб. Кубанская столица показывает схожие темпы, в ней за три года съем стал дороже на 41%, а за последний год — на 8%.
В столице Дагестана, Махачкале, аналитики также фиксируют значительный рост стоимости посуточной аренды — на 39% за три года и на 8% за 2025 год.
В Ставрополе посуточный съем с 2023 года стал дороже на 38%, а с 2025 года — на 11%. При этом в столице Ставропольского края самый дешевый съем среди всех исследуемых городов. В среднем здесь придется отдать чуть менее 3 тыс. руб. за сутки.
Ставка посуточной аренды в Ростове-на-Дону показала самый «скромный» рост среди центров крупнейших регионов Юга. За три года ставки в областной столице выросли только на четверть, за 2025 год — на 6%.
В начале 2026 года спрос оказался выше, чем в начале 2025 года, констатирует главный аналитик Алексей Попов. По его оценке, рост обусловлен эффектом «производственного календаря». В прошлом году не было длинных выходных на гендерные праздники, а новогодние каникулы были значительно короче.
В Краснодаре интерес к посуточной аренде вырос на 7% год к году, в Сочи — на 13%, в Ставрополе — на 24%, в Махачкале — на 31%, в Ростове-на-Дону — на 31%.
Былое не вернуть
На рынке краткосрочной аренды продолжается рост конкуренции. В сегмент выходят как инвесторы в новостройки, так и те, кто ранее сдавал квартиры в долгосрочную аренду, но решил заняться более доходным как минимум «на бумаге» бизнесом, указал Алексей Попов.
Объем предложения за прошлые годы вырос сильнее, чем туристический поток в регионы Юга России. В условиях сохраняющихся логистических и иных ограничений в макрорегионе, а также продолжения индексации цен большинством арендодателей вернуться к темпам роста рынка, характерным для 2022–2024 годов, будет проблематично, считает аналитик.
«Даже сдержанный рост числа бронирований (+5–7% год к году) будет для большинства рантье хорошим результатом», — считает Алексей Попов.
Расчетная доходность растет медленно, примерно на 0,2–0,4 п. п. ежегодно, оценил представитель аналитической платформы.
«При 50% загрузке можно рассчитывать на 11% годовых доходности в Ростове, на 10% — в Краснодаре, на 8% — в Сочи. Это цифры без учета затрат на ведение бизнеса», — подсчитал он.
Доходность от краткосрочной аренды по итогам 2025 года в городах Юга России снизилась примерно на 5–6 п. п. к первому полугодию, подсчитали в аналитическом центре «Домклик». По их данным, наибольшая доходность зафиксирована в Махачкале (19%). За ней следуют Сочи (17,6%), Ростов-на-Дону (17,1%), Краснодар (14,7%) и Ставрополь (8,6%).
«С учетом специфики Юга России, его значительной курортной составляющей может показаться, что посуточная аренда там является самым доступным средством инвестирования. Тем не менее в городах с растущей деловой активностью, таких как Ростов-на-Дону и Краснодар, можно рассматривать и инвестиции в квартиру для долгосрочной аренды, особенно если она не находится в курортных локациях», — сообщили в аналитическом центре.
Рынок долгосрочной аренды Юга России
На арендном рынка Юга произошел разворот, прокомментировал ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. Если ранее правила устанавливали собственники, то теперь уже арендаторы диктуют, что они хотят видеть в квартире и сколько за нее они готовы платить.
В 2025 году аналитики «Витрины недвижимости Restate» сообщили, что на рынке аренды крупнейших южных городов спрос достиг платежеспособного уровня. Дальнейшее повышение ставок, по их оценке, затруднительно.
Срок окупаемости квартир будет расти
С начала 2026 года средние ставки долгосрочной аренды снизились. В городах Юга размер арендной платы снизился на 1,5–2%. Это общероссийский тренд из-за выросшего объема предложения, считает Иванов.
Коррекция ставок продолжится, ее остановит лишь преддверие отпускного сезона, сказал аналитик.
«Конкуренция за арендаторов будет только расти, при избытке предложения в выигрыше окажутся собственники с качественным ремонтом и мебелью. «Убитые» бабушкины квартиры будут простаивать месяцами или сдаваться с огромным дисконтом», — сказал собеседник.
Стоимость квартир увеличивается, а средние ставки аренды в большинстве городов переживают коррекцию, поэтому срок окупаемости по рынку растет, прокомментировал Александр Иванов. Теперь на рынке аренды, как и в вопросах купли-продажи, значительную роль играет стратегия, считает он.
«На этапе выбора квартиры под сдачу в аренду нужно четко понимать целевую аудиторию арендаторов, что им необходимо, какие их ценовые ожидания, и уже под это подбирать объект и рассчитывать доходность. Если говорить в среднем, доходность от сдачи в аренду находится на уровне 5–7%, востребованные варианты с правильной стратегией способны приносить 10–12%, но это все без учета продажной стоимости самого объекта», — сообщил он.
Взрывной рост предложения квартир в аренду
Сегмент долгосрочной аренды также насыщен предложением, такой динамики вывода объектов в сдачу не было в последние 3–5 лет, констатирует Иванов. Как и в сегменте посуточной аренды, на рынок вышли инвестиционные квартиры. Кроме того, собственники на фоне дорогой рыночной ипотеки стали сдавать жилье параллельно с поиском покупателей, продолжил эксперт. Также жилплощадь освободили те, кто сумел купить жилье в строящихся домах.
«Все это в совокупности привело к тому, что в крупных городах Юга, таких как Ростов-на-Дону и Краснодар, объем предложения на рынке аренды вырос на 35–40%. В Ставрополе и Махачкале рост ниже — на уровне 10–15%. В Сочи из-за постоянной конкуренции между краткосрочной и долгосрочной арендой объем предложения вырос всего на 5–7%. Безусловные тренды — рост качественного предложения в новых домах с хорошим ремонтом. В старом фонде либо ставки аренды не растут вовсе, либо квартиры сдаются с хорошим дисконтом», — заключил Александр Иванов.
Стоит ли игра свеч
Приобретение квартиры на Юге для последующей сдачи в аренду остается актуальным и привлекательным вложением, считают опрошенные аналитики. Однако в современных реалиях к инвестору предъявляются повышенные требования, указали они.
«Покупка квартир с целью получения пассивного дохода остается актуальной, правда, теперь это более стратегически требовательная история, чем раньше. На рынке всегда есть и будут объекты, которые способны принести более быструю окупаемость, и есть те, которые, откровенно говоря, не стоят своих денег», — сообщила директор департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова.
Спрос на такой тип инвестиций сохраняется благодаря внутренней миграции, а также развитию туризма и удаленного вида занятости, прокомментировал заместитель коммерческого директора экосистемы недвижимости М2 Станислав Иванов.
«Однако важно учитывать, что за последние несколько лет цены на жилье в регионе существенно выросли на фоне спроса, инфляции и движения ключевой ставки ЦБ. Это напрямую влияет на спрос и дальнейшую доходность владельцев. Дополнительными рисками выступают сезонность в курортных локациях и растущая конкуренция среди арендодателей. Но при взвешенном подходе к выбору локации и объекта недвижимости инвестиции могут быть оправданы», — сказал Иванов.
По мнению Ольги Павлиновой, в 2026 году нужно четче выстраивать стратегию выбора квартиры для последующей сдачи, оценивая баланс спроса и предложения в конкретно взятой локации, среднего бюджета потенциальных арендаторов, сезонной заполняемости, активности своей целевой аудитории и, конечно, финансовых возможностей самого инвестора.
«Стоит учитывать не только ставки аренды на конкретно взятый объект, но и возможности быстрой реализации его в будущем с хорошей доходностью», — сказала Павлинова.