По данным Росстата, на конец 2024 года в России работало 1,71 тыс. санаториев на 189 тысяч номеров. Начиная с 2019 года общее количество здравниц в стране сократилось почти на 4%. Одна из основных причин — закрытие учреждений, построенных еще в советское время. По оценкам опрошенных РБК Кавказ участников рынка, 40–50% санаториев нуждаются в реконструкции, которая должна учитывать особенности архитектуры и требования работы с историческими объектами. Тем не менее, несмотря на трудности, реконструкция видится экспертам стратегически важной.
Перспективы спасения
Летом 2025 года Минэкономразвития России совместно с Минздравом России определил 11 санаторно-курортных учреждений на территории Кавказских Минеральных Вод, возможность реконструкции и модернизации которых рассмотрят в первую очередь за счет привлечения внебюджетных средств.
Как разъяснили РБК+Юг и Северный Кавказ в Минэкономразвития РФ, на начало 2026 года определены правила предоставления финансирования. Прежде всего средства будут направлены на реализацию инвестиционных проектов по реконструкции и модернизации санаториев в ведении Минздрава России и Федерального медико-биологического агентства (ФМБА) с сохранением их медицинской направленности и материальной базы.
В качестве приоритетного механизма привлечения внебюджетного финансирования рассматривается заключение концессионных соглашений. Благодаря этому санатории после реконструкции передаются в эксплуатацию и оперативное управление учреждению, подведомственному Минздраву или ФМБА.
В качестве пилотного проекта рассматривается реконструкция бывшего лагеря «Горное эхо» в Кисловодске. На его базе планируется создать «Ресурсный центр активного студенческого туризма» (Российский государственный социальный университет).
Объем финансирования пилотных проектов установят после разработки проектно-сметной документации с учетом необходимых строительных работ и закупки медоборудования, уточнили в Минэке.
Ветхая база, внушительные расходы
Статус памятника архитектуры федерального и регионального значения накладывает определенные ограничения на частных инвесторов на реализацию проектов по реконструкции. Эксперты отмечают также, что физический износ конструкций и инженерной инфраструктуры остается одним из ключевых факторов, ограничивающих развитие санаторно-курортной отрасли в ЮФО и СКФО.
По мнению директора Пятигорского государственного НИИ курортологии, члена-корреспондента Международной академии наук экологии и безопасности Владимира Архангельского, примерно 40–50% существующего санаторного фонда Кавминвод нуждается в серьезной модернизации. Это включает не только капитальный ремонт корпусов, но и полную замену инженерных коммуникаций и обновление внешней инфраструктуры.
«Изношенные коммунальные сети, недостаток мощностей водоснабжения, канализации, электро— и газоснабжения, а также ограничения, связанные с санитарными зонами минеральных источников и регламентами застройки, сдерживают как реконструкцию действующих объектов, так и строительство новых», — отметил он.
Это создает дополнительные сложности — высокие расходы, долгий срок возврата вложенных средств, низкая прибыльность и конкуренция с менее затратными гостиничными проектами существенно ограничивают привлечение инвестиций. Владимир Архангельский подчеркнул, что указанные факторы заставляют быть частных инвесторов осторожными.
«Есть ограничения по линии охраны культурного наследия: значительная часть санаториев расположена в зданиях, являющихся памятниками архитектуры федерального и регионального значения. Строгий режим сохранения внешнего архитектурного облика, запрет надстроек и ограничение вмешательств резко усложняют и удорожают модернизацию», — подчеркнул директор Пятигорского государственного НИИ курортологии.
Трудности с наследием
При модернизации санаториев советского периода возникает противоречие между устаревшей планировкой и современными стандартами комфорта. Советские санатории проектировались под иные нормы площади на человека, поэтому при адаптации их к современным условиям нужна глубокая перепланировка спальных корпусов. Девелоперам необходимо решать, какую часть общественных пространств сохранить, а какую адаптировать под новые функции, отмечает директор Пятигорского государственного НИИ курортологии.
«Специфика работы с курортной архитектурой советского периода заключается в том, что это всегда не просто старое здание, а сложный многослойный комплекс: идеология «фабрики здоровья», уникальная архитектура, продуманная ландшафтная среда и устаревшие, но жестко заданные медико‑режимные схемы. Любое вмешательство требует баланса», — отмечает Владимир Архангельский.
При модернизации важно максимально сохранить архитектурно‑ландшафтную идентичность, радикально обновить инженерные и планировочные «внутренности», а также подогнать функциональную модель под современные медицинские и гостиничные требования.
При этом проект реконструкции необходимо согласовывать не только в строительной и санитарной плоскости, но и с органами, отвечающими за охрану природных лечебных ресурсов.
«Если корпус включен в реестр ОКН или расположен в зоне охраны, потребуется историко‑культурная экспертиза и проектная документация на сохранение и приспособление с ограничениями по фасадам, объемам и планировке», — сказал Владимир Архангельский.
Планы на строительство
Тем не менее природные условия, климат и наличие минеральных лечебных вод делают территорию Северо-Кавказского федерального округа привлекательной не только для восстановления санаториев, но и для создания новых. Как отметили в Минэкономразвития РФ, наибольший интерес для инвесторов благодаря уникальной минеральной базе и развитой инфраструктуре представляют Кавказские Минеральные Воды.
Так, на территории КМВ реализуют 8 инвестпроектов по строительству и реконструкции санаториев и оздоровительных объектов с общим объемом инвестиций 21,7 млрд руб. Два проекта реализуют в Пятигорске, включая СКУ «Горный бриллиант», четыре проекта реализуют в Ессентуках, включая строительство санатория «Руссель», реконструкцию санатория «Азау», строительство новых корпусов санаториев «Шахтер» и «Металлург», один проект — в Кисловодске (санаторий «Русель»), один проект — в Железноводске (санаторий «Кристалл»).
«Из них 4 инвестиционных проекта (с объемом инвестиций 10,9 млрд руб.) реализуются с господдержкой в рамках программы льготного кредитования туристической инфраструктуры. По итогам их реализации общая емкость санаторно-курортного комплекса КМВ увеличится на 3,1 тыс. мест», — сообщили в пресс-службе Минэкономразвития РФ.
В ближайшей перспективе планируют реализовать 10 инвестпроектов по строительству и реконструкции санаториев и оздоровительных объектов с общим объемом инвестиций порядка 69,5 млрд руб. в Пятигорске, Ессентуках, Кисловодске и Минеральных Водах. Из них по трем инвестиционным проектам уже предусмотрена поддержка в рамках программы льготного кредитования туристической инфраструктуры в рамках госпрограммы РФ «Развитие туризма» федерального проекта «Развитие туристической инфраструктуры» национального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства».
«Однако это не значит, что остальные субъекты СКФО не привлекательны для бизнеса. С учетом природно-климатических лечебных ресурсов, целебных источников, зон высокогорья, Каспийского моря в настоящее время происходит перерождение отрасли санаторно-курортного лечения на всем Северном Кавказе», — подчеркнули в ведомстве.
Цена вопроса
Реконструкция санаториев с учетом масштабов проводимых работ требует значительных финансовых ресурсов. Например, полная реконструкция среднестатистического санатория советской постройки вместимостью 200–300 мест до уровня современной здравницы категории 3–4 звезды обойдется в сумму от 800 млн до 2,5 млрд руб., утверждает директор Пятигорского государственного научно-исследовательского института курортологии Владимир Архангельский.
В целом, рассказала генеральный директор ОАО санатория «Магадан» Диана Нестерова, основная доля затрат при реконструкции — порядка 35–45% — уходит на инженерные системы. Остальное распределяется на перепланировку и отделку — около 25–35%; работы по фасаду, кровле, окнам — 15–20%; благоустройство территории и наружные сети — оставшиеся 5–10%. При этом за счет разноплановости архитектурной стилистики при модернизации приходится учитывать архитектурную ценность и авторский замысел.
Новая жизнь или закрытие?
Несмотря на то что модернизация санатория советской постройки — затратный и по деньгам, и по времени проект, сопоставимый со строительством нового отеля среднего уровня, по разным оценкам, это все же на 15–70% дешевле, чем строить с нуля, отмечает Владимир Архангельский.
«С точки зрения технического исполнения проектных решений и соблюдения нормативов проще спроектировать и построить новый санаторий, но в реальных условиях действующего курорта, особенно на КМВ, чаще рациональнее модернизировать существующую здравницу, тем более в том случае, когда она имеет удачное местоположение и значимый архитектурный ресурс», — считает директор Пятигорского государственного НИИ курортологии.
Тем не менее однозначного ответа на вопрос, что проще — возвести новый объект или реконструировать старый, нет, поскольку все упирается в цели и контекст, считает генеральный директор ОАО санатория «Магадан».
«Строить новый санаторий — это, безусловно, путь полной свободы. Логистика стройки проще. Однако модернизировать историческую здравницу в большинстве случаев я считаю стратегически более верным решением. Современный рынок, особенно в премиум-сегменте, все выше ценит аутентичность и историю. Из «стержня» советской здравницы можно создать продукт с душой и характером, чего стерильная новостройка предложить не сможет никогда», — подчеркнула Диана Нестерова.
В результате грамотная реконструкция — это путь не к удешевлению, а к созданию уникального ценностного предложения, способного конкурировать на высоком уровне.