В рамках проекта «Место под солнцем» Медиа Группа РБК Юг и Северный Кавказ рассказывает о том, как меняются города в ответ на современные вызовы, какие драйверы станут фундаментом для развития южных регионов, как территории становятся привлекательными для отдыха и постоянной жизни.
Сегодня все больше внимания уделяется стратегическому развитию территорий — созданию агломераций, умному городскому планированию, созданию культурных кодов городов — по этим направлениям в регионах реализуются нацпроекты и работают программы господдержки. Какие вызовы стоят перед девелоперами до 2030 года, и как влияет интенсивная застройка на архитектурный облик южных городов, РБК Юг рассказала коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько.
Человекоцентричные города
— Южные города активно растут, идет много споров о концепциях их дальнейшего развития. На ваш взгляд, каким должен быть современный город для комфортной жизни?
— В наше время люди меньше привязаны к деловым центрам. По данным Авито, три четверти из опрошенных россиян хотели бы работать из дома, хотя бы часть времени. Это отражается на рынке коммерческой аренды: занятость офисных площадей в целом по стране в 2024 году снизилась на 10% по сравнению с периодом до локдауна.
Раньше человек выстраивал свой жизненный сценарий, опираясь на инфраструктурную карту города — места работы взрослых, учебы и занятий спортом детей могли находиться в совершенно разных локациях. Сегодня все изменилось, современные города человекоцентричны. Это значит, что люди выстраивают свои жизненные сценарии в одной-двух локациях с минимальными потерями времени.
При этом сохраняется тренд на урбанизацию — приток экономически активного населения в крупные агломерации продолжается. Например, в Краснодарском крае количество занятых в экономике в 2023 году выросло на 173,3 тыс. человек (+6,5%), по этому показателю регион занял второе место в стране после Подмосковья. Южные города становятся центрами притяжения квалифицированных специалистов, предпринимателей, творцов. В современных жилых комплексах у жителей должно быть общественное пространство, где можно работать — коворкинги, переговорные и кафе. Рядом должны быть школа и детский сад, магазины, кафе, торговый и фитнес-центр. И, желательно, парк и водоем, где можно гулять и восстанавливать силы.
— Как интенсивная застройка Краснодара и других крупных городов региона влияет на их архитектурный облик? Какие вызовы сейчас стоят перед девелоперами?
— Сейчас региональные власти уделяют много внимания не только проектам комплексного развития территорий, но и регулируют внешний облик создаваемых ЖК. Однотипных 25-этажных коробок больше нет, сегодня приоритет отдан домам с переменной высотностью, большая часть из которых не превышает 9-12 этажей. Также активно развивается малоэтажное строительство. Для девелоперов такой подход пусть и более затратный, но при этом гораздо более экологичный во всех смыслах. Мы получаем широкие дворы, большое расстояние между домами, более разнообразное благоустройство. По нашему опыту, наличие развитой среды повышает привлекательность жилья и создает дополнительный миграционный поток — как внутри региона, так и между районами города.
— Вы упомянули проекты в формате КРТ, в рамках которых застройщики создают, по сути, микрогород в городе. Насколько активно использует этот формат ваша компания?
— «Семья» на рынке 10 лет, и мы с момента основания комплексно подходили к созданию среды в наших проектах. Например, ЖК «Светлоград» можно назвать первым КРТ Краснодара. Мы построили 32 дома, прогулочный бульвар с кафе, магазинами и сервисами, а также совместно с Администрацией города реализовали школу и детский сад. Сегодня этот комплекс стал домом для более чем 8 тыс. семей.
В наших новых проектах концепция комплексного освоения территории еще более выражена. Мы реализовали КРТ даже в центре города на довольно небольшом земельном участке — речь о ЖК «Все Свои VIP», где на 1900 квартир у нас уже построен детский сад и гимназия на 1100 мест в рамках нацпроекта «Образование». Самый масштабный проект компании — микрорайон «Теплые Края», входит в топ-5 ЖК Краснодара по объему строительства. Он рассчитан на 300 тыс. кв. м жилья, в нем три детских сада и школа на 1800 мест. Поэтому для нас КРТ — это философия компании.
Новые горизонты
— Каким вы видите будущее девелопмента в Краснодарском крае? Какие основные векторы будут определять развитие отрасли до 2030 года?
В целом мы позитивно оцениваем будущее строительной отрасли в Краснодарском крае — регион интересен для жизни и инвестиций не только в рамках России, но и на пространстве СНГ. Наш рынок совершил существенный скачок в качестве девелоперского продукта, сегодня многие застройщики создают комплексы высокого уровня. Причем не только по эргономике квартир, но и в части благоустройства, создания общественных зон.
— Учитывая высокую конкуренцию и загруженность рынка в домашнем регионе, есть ли у компании планы по региональной экспансии и выходу в другие субъекты РФ?
— Сейчас многие краснодарские девелоперы пробуют выходить в другие регионы и вполне успешно. Научившись работать на нашем высококонкурентном рынке, в том числе по цене, продукту, гибкости, девелоперы выходят в регионы, где конкуренция ниже, и показывают хорошие результаты.
Вектор развития нашей компании совпадает с рыночным. «Семья» обладает значительным земельным банком, профессиональной командой и большим опытом реализованных проектов. Поэтому мы оптимистично настроены и готовимся к новым свершениям не только в домашнем, но и в других регионах нашей страны.
— Какие основные тенденции в девелопменте — комплексный подход к строительству, цифровизация проектов, вы можете выделить?
— Девелоперы сочетают в своих проектах все современные принципы — КРТ, экологизация, цифровизация, социализация. В целом можно сказать, что тем, кто покупает сейчас квартиры, повезло. На территории ЖК строятся школы и детские сады, предусматриваются участки под поликлиники, медцентры, торговые центры, продумывается благоустройство территории с привлечением известных архитектурных и ландшафтных бюро. Только в нашем микрорайоне «Теплые Края» на благоустройство выделено свыше 6 млрд рублей — там появятся два парка, два бульвара, две площади и фонтан.
Цифровая инфраструктура комплексов также сегодня выходит на передний план. В проекте бизнес-класса в центре Краснодара «Все Свои VIP» мы внедрили телеметрию, систему умный дом, умный шлагбаум, доступ по идентификации лица, зарядные станции для электромобилей.
Есть куда расти
— Как изменились запросы покупателей, на что сейчас в первую очередь обращают внимание горожане?
— Нужно помнить, что порядка 90% сделок на первичном рынке — ипотечные. Поэтому в первую очередь покупатели оценивают свои возможности с точки зрения приемлемого ежемесячного платежа. В Краснодарском крае, например, для семьи с двумя работающими супругами комфортный платеж по ипотеке находится в границах 35-45 тысяч рублей в месяц. За эти деньги в Краснодаре можно приобрести небольшую двухкомнатную квартиру, а на побережье, например, в Новороссийске, — только однокомнатную, от 35 до 40 кв. м.
Тенденция на снижение площади приобретаемых квартир — общероссийская, поэтому девелоперы работают над эргономикой квартир. Даже в небольших площадях мы делаем евроформаты — с отдельной обособленной спальней и более просторной кухней-гостиной.
— Как сегодня можно оценить потенциал рынка жилой недвижимости в регионе? Нет ли ощущения, что он уже несколько перенасыщен новыми объектами?
— Девелоперам становится сложнее стартовать новые проекты, поскольку активно растет себестоимость строительства — рабочая сила на местах, процентные ставки проектного финансирования, кроме того, дорожают строительные материалы. В таких условиях ожидать снижения цен на квартиры не приходится.
Потенциал южных городов неизмерим, пределы еще не достигнуты. Несмотря на транспортные ограничения, в регионе сохраняется миграционный и туристический тренд. По данным Краснодарстата, миграционный прирост в 2023 году увеличился в 3,4 раза и составил 32,5 тысячи человек.
Кубань и Причерноморье всегда будут интересны для переезда, аналогов городам побережья в России нет. Подтверждением этому служит рост цен в новостройках на популярных курортах — за последний год на первичном рынке Анапы, Геленджика и Новороссийска цена квадратного метра выросла на 12%. Самый значительный рост — на 45 тысяч рублей или на 33%, демонстрируют квартиры в Новороссийске. И это при сохранении высоких темпов продаж — количество сделок здесь выросло за год на 90% — со 166 до 317 шт.
Также нужно учитывать, что не только приезжие хотят приобрести жилье на Кубани, у местных жителей также есть потребность в увеличении жилплощади. В ответ на активный спрос стали развиваться районные центры региона, такие как Тихорецк, Усть-Лабинск, Крымск, Славянск-на-Кубани, Кропоткин, Армавир, Ейск, Темрюк. В этих городах появилось предложение первичной недвижимости, чего раньше не было. И при этом за год цены в новостройках районных центров также демонстрируют рост на 10%.
Автор: Наталья Андреева