Рынок первичной недвижимости Юга в 2026 году демонстрирует разнонаправленную динамику цен. Пока в миллионниках — Краснодаре и Ростове-на-Дону — стоимость жилья стагнирует, города черноморского побережья, в том числе Анапа и Новороссийск, а также курорты Кавказских Минеральных Вод за последние полгода показывают рост в среднем в пределах 9–11%. А в элитном Сочи цены за год прибавили четверть и достигли максимума.
Относительно прогнозов до конца 2026 года эксперты расходятся во мнениях: одни ожидают умеренный рост, другие не видят предпосылок для повышения цен. В то же время все сходятся в одном: снижения стоимости квадратного метра в южных городах не произойдет из-за дефицита предложения и стабильного спроса на «место под солнцем».
Эксперты и участники рынка рассказали РБК+Юг и Северный Кавказ, сколько сегодня стоит жилье на Юге, как могут измениться цены и что будет определять динамику рынка.
Елена Султанова, коммерческий директор девелопера Bravo
«Спрос на первичном рынке в первой половине 2026 года в Краснодарском крае был неоднородным: после январского пика рынок перешел к более умеренной динамике. По стоимости ситуация также различалась по сегментам и локациям. В ряде городов прибрежного кластера наблюдались заметное оживление покупательской активности и восходящий ценовой тренд.
Например, в Анапе количество сделок выросло в четыре раза. Ценовая динамика оказалась более сдержанной: с начала года средняя стоимость «квадрата» в городе-курорте увеличилась на 4%. При этом рост год к году составил 14% — с 223 до 254 тыс. руб. Местный рынок сохраняет высокую концентрацию спроса: несколько ключевых проектов продолжают формировать основную долю сделок, однако динамика их продаж остается разнонаправленной».
Тамара Коломийцева, коммерческий директор PARADE Development
«К 2026 году рынок недвижимости Кавказских Минеральных Вод трансформировался от локального в региональный сегмент с курортной спецификой. Его развитие тесно связано с туризмом, санаторно-курортной инфраструктурой, сервисом и качеством городской среды. При этом рынок КМВ достаточно конкурентный, но не перегретый. Курортные города обладают значительным потенциалом дальнейшего роста стоимости жилья, что говорит о высокой инвестиционной привлекательности региона.
Уже сегодня в Кавказских Минеральных Водах есть значительный спрос на качественные и ликвидные объекты, что подтверждается увеличением числа сделок в городах региона, где появилось новое предложение».
Илья Володько, основатель группы компаний MACON
«В перспективе ближайших месяцев и лет падения цен на недвижимость на Юге не произойдет. По нашим прогнозам, в течение 2–3 лет цены могут прибавить 5–10%, отдельные объекты будут корректироваться и выходить в менее дорогой сегмент. Но рынок выстоит: в Сочи есть стабильный спрос, есть лояльная аудитория, у которой всегда будет сохраняться интерес к курорту, к инвестиционной недвижимости и апарт-отелям. По итогам года ожидаем порядка 1,5 тыс. сделок.
Вывод нового предложения тоже продолжится — ежегодно будет прибавляться несколько крупных объектов. Сейчас на черноморском побережье строится 87 апарт-отелей, треть из них находится в Сочи. Курорт сохраняет лидерство за счет расширения географии строительства на другие районы».
Мурат Псеунов, генеральный директор ООО «АЯКС»
«Рынок новостроек Юга, скорее всего, войдет в фазу стагнации. Значительного обвала цен не ожидается, но и предпосылок для роста практически нет. Ключевым сдерживающим фактором остается дорогая ипотека, в то время как застройщики пытаются сохранить цены, используя альтернативные инструменты продаж. Основное оживление возможно не ранее 2027 года, когда ключевая ставка начнет снижаться до целевых уровней.
В каждом конкретном городе динамика цен будет зависеть от переизбытка предложения и структуры спроса. В Краснодаре и Ростове-на-Дону системного падения цен не прогнозируется. Сочи остается «рынком продавца» благодаря ограниченному предложению и высокому инвестиционному спросу.
Локации Анапы и Кавказских Минеральных Вод рассматриваются как альтернатива перегретому Сочи. За счет более низкой «цены входа» сюда смещается часть покупательского интереса».
Юрий Балабанов, коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест»
«До конца года мы не ожидаем ни резкого роста, ни обвала цен. Прайсовая стоимость, скорее всего, останется устойчивой, а конкуренция продолжит идти через условия покупки. Цены поддерживают себестоимость строительства, проектное финансирование и финансовые модели, согласованные с банками.
Сдерживать рост будут осторожный спрос, большой объем предложения и высокая стоимость рыночной ипотеки. Если ставки продолжат снижаться, а семейная ипотека сохранится, спрос будет постепенно оживать, но рост цен останется неравномерным: сильные проекты в хороших локациях будут чувствовать себя увереннее, а объектам с большим остатком предложения придется дольше работать через специальные условия».
Светлана Лесникова, руководитель федеральной компании «Этажи» в Краснодаре
«В Краснодаре ожидаем дальнейший рост цен на первичное жилье, но без резких скачков. В среднем по городу ориентир составляет плюс 3–6%, основной прирост придется на более ликвидные форматы. В Ростове-на-Дону новостройки прибавят в среднем 2–4%. Город остается чувствительным к доступности ипотеки и платежеспособному спросу, поэтому рынок здесь, скорее всего, будет двигаться без перегрева.
Сочи — самый дорогой рынок региона и один из наиболее чувствительных к дефициту нового предложения. Здесь вероятен рост в среднем на 4–8%, выше в отдельных проектах. В Анапе динамика, вероятнее всего, будет в пределах 3–6%. Основной спрос будет сосредоточен в проектах с понятной инвестиционной привлекательностью и среди компактных квартир.
По Геленджику и Туапсе ожидаем более сдержанный и точечный рост — вероятна прибавка в диапазоне 2–5%. А в Кавказских Минеральных ВодахКавминводах новостройки продолжат умеренное удорожание — на 3–6%».
Елена Карагезова, коммерческий директор девелопера AVA в Южном федеральном округе
«В столице Кубани в первом полугодии 2026 года наблюдалось заметное увеличение спроса: относительно 2025-го количество сделок выросло втрое — до 6,7 тыс. Несмотря на увеличение покупательской активности, стоимость жилья снизилась на 13% — в июне текущего года средняя стоимость 1 кв. м составила порядка 146 тыс. руб.».
Алексей Попов, главный аналитик «Циана»
«Наш общий прогноз по динамике цен на рынке новостроек — рост на 10–12% по итогам года. Причины: общая и строительная инфляция, вымывание более дешевых лотов в пиковые даты перед ожидаемыми изменениями льготных программв льготные программы, рост доли проектов классов «комфорт+» и «бизнес» в ряде локаций, а также включение в номинальную цену банковских комиссий. Ограничением для роста будет слабый спрос и то, что рыночные ставки по ипотеке снижаются медленнее, чем ожидалось в начале года».
Жанна Белянкина, вице-президент по продажам и маркетингу ГК DOGMA
«Девелоперы южных регионов отошли от массового вывода проектов, поэтому критического насыщения не наблюдается. Во втором полугодии 2026 года стоимость первичной недвижимости в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Новороссийске будет показывать восходящую динамику, балансируя между умеренным ростом в пределах инфляции и различными скидками от застройщиков в рамках акций. Ожидается, что среднегодовой рост по регионам составит 5–10%, однако темпы будут зависеть от локальных факторов: объемов нераспроданного жилья и изменения структуры спроса. Многое будет зависеть от условий льготного кредитования».
