Сегодня на юге России девелоперы активно трансформируют сегмент курортной недвижимости: реконструируют советские здравницы, возводят апарт-отели и премиальные курортные комплексы с многомиллиардными инвестициями.
Вместе с этим меняется и сама модель санаторного отдыха. На смену «палатам и процедурам» приходят превентивная медицина, велнес-программы, инфраструктура для делового туризма и понятная инвестиционная модель для частного капитала. Разбираемся, почему санатории стали интересны застройщикам, какую доходность приносит курортный номер и кто сегодня приезжает в новые здравницы.
Стабильный рост
Регионы Южного и Северо-Кавказского федерального округов — традиционные лидеры страны по доходам курортной отрасли и, в частности, санаторного сегмента. Оборот учреждений стабильно растет на протяжении всей истории наблюдения. Исключением стала пандемия — в кризисный 2020 год просадка была временной и сменилась ростом после, следует из данных Росстата.
На Краснодарский край приходится 60% финансовых поступлений от санкура ЮФО и СКФО, а с 2019 по 2025 год показатели выросли в 1,85 раза — с 36,6 млрд руб. до 67,8 млрд руб.
Второе место занимает Ставропольский край, который продемонстрировал взрывной рост в 2,7 раза, обогнав по этому показателю даже Кубань. В Крыму развитие нестабильное, однако потенциал очень высок, так как предложение там ограничено. Остальные регионы округов пока не могут конкурировать по масштабам доходов, хотя отдельные из них (Республика Дагестан, Ростовская область) демонстрируют высокие темпы роста, во многом обусловленные эффектом низкой базы.
Почему застройщики пошли на курорт
Устойчивый рост показателей и острый дефицит качественного предложения — главные драйверы, стимулирующие рост инвестиций в сегмент. Как отмечает коммерческий директор ГК «Метрикс Девелопмент» Юлия Сидорова, на рынке прослеживается рост спроса на превентивное оздоровление и велнес-туризм. В то же время курортов, способных предложить комплексный формат (когда на одной территории сочетаются медицинские и восстановительные программы, спа-инфраструктура, активный отдых и высокий уровень сервиса), все еще недостаточно. Поэтому эта ниша формирует высокий инвестиционный потенциал: проекты, закрывающие такой запрос, получают преимущество за счет более высокой загрузки, увеличенного среднего чека и роста повторных визитов.
«Эти процессы привлекли «жилищных» девелоперов как возможность диверсификации портфеля своих проектов, возможность реализации туристических кластеров с собственной инфраструктурой и высокой инвестиционной привлекательностью. В долгосрочной перспективе все застройщики, работающие в этом сегменте, выполняют стратегическую задачу развития российских курортов», — считает Юлия Сидорова.
Санаторный рынок России переживает настоящий ренессанс, согласна руководитель отдела продаж лечебно-оздоровительного комплекса «Вера» в Сочи Оксана Михайлова. Средняя загрузка санаториев стабильно держится на уровне 70–80%, а в премиальном сегменте достигает 85–90%. При этом доля объектов уровня 4–5 звезд составляет всего 7% от общего числа.
Требования граждан к отдыху растут, поэтому качественные продукты будут востребованы, согласны в пресс-службе «Группы ЛСР», которая инвестирует в реконструкцию санаториев в Сочи. В частности, проект по современному развитию санатория «Кристалл» реализован, его открыли в ноябре 2025 года. Идут работы по реконструкции санатория «Волна», где восстановят лечебно-оздоровительную базу, организуют гостиничный и спа-комплексы. По данным на январь 2025 года, компания вложила в проекты порядка 27 млрд руб.
Именно Краснодарский край эксперты называют основным бенефициаром роста отрасли и лидером по доходам гостиничного бизнеса.
Длинные деньги вместо быстрой перепродажи
Ключевое отличие курортной недвижимости от жилой с точки зрения вложений частного инвестора — сама модель заработка. Если квартиры часто покупают для перепродажи, то в сегменте туризма это долгосрочная операционная история, отмечает управляющий партнер компании GRAVION, возводящей в Сочи пятизвездочный гостиничный комплекс, Юрий Неманежин.
«Вход на старте строительства может давать рост цены номера на 59% к моменту ввода, а операционный доход через 5–7 лет — достигать 16–20% годовых. Совокупная доходность — до 25% годовых. Это выше, чем в случае со сдачей жилой квартиры, где сегодня в среднем доходность — 5–8% годовых», — комментирует он.
Но и входной порог выше — от 20–25 млн рублей. Окупаются вложения за счет сочетания двух факторов: роста стоимости самого актива и операционного дохода от сдачи под управлением. Это бизнес с более длинным горизонтом планирования, и он требует профессионального управления.
По словам сооснователя и коммерческого директора сочинской компании PARADE Development (инвестирует порядка 10 млрд руб. в реконструкцию санатория «Белые ночи» в Сочи) Тамары Коломийцевой, на Юге России качественные сервисные проекты с профессиональным управлением при благоприятной загрузке могут давать доходность от 15 до 20% годовых.
«Доходность курортной недвижимости сегодня формируется по иной модели, чем в классическом жилом сегменте. Если классическая жилая недвижимость в большей степени ориентирована на рост стоимости актива и долгосрочную аренду, то сервисные курортные проекты позволяют сочетать потенциальную капитализацию недвижимости с регулярным арендным доходом», — отмечает она.
Похожие цифры приводит в качестве примера коммерческий директор ГК «Метрикс Девелопмент» Юлия Сидорова. Хороший всесезонный объект на первой береговой линии с большим объемом инфраструктуры и возможностью приобретать дополнительные услуги может давать от 12–15% и выше. Важный фактор — наличие качественного гостиничного оператора, который должен выступить гарантом загрузки и стимулировать возвратность гостей.
Еще один фактор, который влияет на экономику санаторных и лечебно-оздоровительных проектов, — медицинская составляющая. Так, в Ставропольском крае при значительно меньшем турпотоке, чем в Крыму, доходы от турсферы выше, свидетельствую данные Росстата.
«В одной локации стоимость проживания в санатории 5 звезд на 50–70% выше, чем в отеле аналогичного уровня. Это напрямую конвертируется в доходность, которая заметно превышает показатели жилой недвижимости», — подтверждает руководитель отдела продаж лечебно-оздоровительного комплекса «Вера» Оксана Михайлова.
От лечения к восстановлению ресурса
За последние годы формат санатория очень сильно трансформировался. Сейчас это среда, где человек восстанавливается и получает удовольствие, говорит Юрий Неманежин. Акцент смещается на восстановление — физическое и ментальное, омоложение, детокс. На эту задачу работает вся инфраструктура: функциональное меню в ресторанах и спортивные объекты усиливают эффект оздоравливающих процедур.
Для девелопера это означает принципиально иной подход к проектированию. По словам Юлии Сидоровой, многоквартирные дома — это «сценарий жизни», а курортные проекты — «сценарий инвестирования и опыт гостя».
«Создается целая экосистема впечатлений, где эмоции трансформируются в доход. Существенное влияние на доходность имеют инфраструктура и технологии сервиса, которые нужно предусмотреть до старта проекта. Велнес, медицинский центр с лицензией, акватермальные комплексы, бассейны, спа, руфтопы, рестораны, детские клубы, зоны активностей и т. п. усложняют инженерную и проектировочную составляющую курортного отеля», — считает коммерческий директор «Метрикс Девелопмент» Юлия Сидорова.
В результате гость получает принципиально иной опыт: в современных санаториях сочетаются высокий уровень гостиничного сервиса и традиции оздоровления, инновационные технологии и индивидуальный подход, отмечают в пресс-службе «Группы ЛСР».
«В таком балансе и есть суть концепции санатория. Важно делать упор не только на медицинские процедуры или стандартный гостиничный отдых, а выстраивать систему, где одно дополняет другое, а гость сам формирует комфортный для себя ритм. Лечение не доминирует — оно органично вписано в отдых», — отмечают в компании.
Современный турист вообще не хочет разделять отдых, восстановление и рабочие задачи, он ищет все в одном месте, согласна Юлия Сидорова. Разнообразная инфраструктура позволяет расширить спрос и целевую аудиторию, хороший сервис увеличивает стоимость номера и услуг. Чтобы совместить все эти характеристики вместе, важно найти профессионального гостиничного оператора.
Системная коллаборация
Чтобы сегодня создавать устойчивые проекты, необходима синергия трех сегментов: гостиничного, медицинского и велнеса. Работает только точно выверенная модель — с правильными пропорциями, сценариями использования и операционной логикой, говорит управляющий партнер девелопера и оператора полного цикла в сфере гостеприимства и велнеса LeePrime Group Сергей Ли. Компания реализует гостиничные концепции и формирует новые форматы на стыке отдыха, восстановления и здоровья.
«Современный девелопмент в сфере гостеприимства, велнеса и медицины проходит стадию глубокого переосмысления — от строительной парадигмы к стратегической, где объект превращается в полноценную экосистему. Это важно понимать и выстраивать всю цепочку проекта на старте», — подчеркнул Сергей Ли.
По мнению сооснователя и коммерческого директора сочинской компании PARADE Development Тамары Коломийцевой, будущее отрасли — за курортными экосистемами, которые создаются в партнерстве с профессиональными проектными командами и управляющими операторами.
Для своих проектов PARADE Development собирает команды профильных партнеров с экспертизой в разных направлениях: от разработки архитектурных концепций до создания полноценной оздоровительной составляющей и креативной коммуникационной стратегии.
«Самое сложное в таких проектах — не построить здания. Главная задача — создать работающую экосистему: продумать инфраструктуру, эксплуатационную модель, сервис, медицинскую составляющую. Поэтому будущее именно за объединением компетенций. Такие проекты требуют участия девелоперов, управляющих компаний, медицинских операторов, архитекторов, региональных властей и инвестиционных партнеров», — сказала сооснователь сочинской компании PARADE Development.
Кто едет в новые здравницы
Существенно изменился и портрет среднестатистического клиента санатория. По словам Юрия Неманежина, гость современного объекта размещения — это активный человек 35–55 лет с высоким доходом, который приезжает не «лечиться», а «восстанавливать ресурс». Он готов платить больше за комплексные услуги и уровень сервиса.
«Баланс сместился в сторону отдыха и восстановления как основы, а медицинская составляющая стала персонализированной и направлена больше не на лечение хронических заболеваний, а на превентивные программы и решения. Так медицина становится опцией, которая повышает ценность продукта», — считает он.
В «Группе ЛСР» выделяют несколько категорий клиентов: состоявшиеся профессионалы, которым нужно комплексное восстановление после высоких нагрузок; семьи, в том числе с детьми, ценящие качественное время, проведенное вместе; люди, осознанно относящиеся к здоровью, — они дорожат временем, разбираются в современных методах оздоровления и ждут не типовой программы, а решения под конкретные задачи. Отдельное направление — бизнес-туристы, совмещающие поездку с рабочими встречами и отдыхом.
Запросы покупателя изменились
Высок интерес инвесторов и к номерам в гостиничных комплексах. Такие курортные зоны можно приобрести в собственность и передать в управление оператору, отмечает Юрий Немаженин. По его словам, многие приобретают номера и для собственного проживания.
«Такой формат сочетает три ключевых преимущества: профессиональное управление, сохранение актива, который продолжает дорожать, и гибкость в использовании. Сервисные апартаменты и традиционные номера с доходом — это уже не новость, а, скорее классика. Сегодня выигрывают те проекты, которые предлагают качественную среду, сильного оператора и прозрачную модель доходности», — комментирует он.
Санатории интересны для вложений с востребованными гибридными форматами, где сочетаются медицина, отдых и деловая инфраструктура.
«Для инвестора важны не только квадратные метры, но и готовая экосистема, способная обеспечивать стабильный спрос со стороны гостей в течение всего года. Наибольшим спросом пользуются сервисные апартаменты, курортные резиденции и многофункциональные комплексы с профессиональным управлением, развитой медицинской и туристической инфраструктурой», — говорит коммерческий директор сочинской компании PARADE Development Тамара Коломийцева.
Особенно заметен тренд в Сочи: там переосмысливают территории исторических санаториев, формируя на их основе современные курортные комплексы, которые отвечают запросу покупателей.
Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION
В жилом сегменте модель простая: купил — продал — получил разницу. В курортном — это долгосрочная операционная история. По нашей модели вход на старте строительства дает рост цены номера на 59% к моменту ввода, а операционный доход через 5–7 лет может достигать 16–20% годовых. Совокупная доходность может доходить до 25% годовых — выше, чем 5–8% от сдачи жилой квартиры. Но это бизнес с длинным горизонтом планирования.
Тамара Коломийцева, коммерческий директор сочинской компании PARADE Development
На Юге России качественные сервисные проекты с профессиональным управлением могут обеспечивать доходность от 15 до 20% годовых. Устойчивый спрос демонстрируют дефицитные локации черноморского побережья. Хороший пример — реконструкция исторических санаториев Сочи: такие объекты практически невозможно воспроизвести заново — первая береговая линия, сложившееся природное окружение, история. Это поддерживает их инвестиционную привлекательность.
