Рынок ипотеки начнет восстанавливаться при условии сохранения тренда на снижение ключевой ставки Центробанка России. Однако ожидать быстрых темпов не стоит, заметные изменения могут быть заметны только к началу 2027 года, считает исследователь лаборатории макроструктурного моделирования факультета экономических наук НИУ «Высшая школа экономики» Григорий Жирнов. В интервью РБК Краснодар он рассказал о том, каким должен быть комфортный для семьи платеж по ипотеке, насколько опасен рост просроченной задолженности граждан и о перспективах развития института семейной ипотеки.
— По данным «Дом.РФ», в 2025 году россияне оформили 1 млн ипотечных кредитов на 4,4 трлн руб. Это на 26% меньше в количественном выражении и на 9% — в денежном, чем годом ранее. Согласны ли вы с тем, что в ипотеке люди видят больше долгосрочного риска?
— Ставки по рыночному ипотечному кредитованию пока еще остаются на практически запретительном уровне. Это касается и России в целом, и регионов Юга России и Северного Кавказа, в частности. Позволить себе ипотеку по такой ставке даже при оптимистичных предпосылках расчета может не более 10% населения страны.
Условия семейной ипотеки с 1 февраля 2025 года также ужесточены: обязательным становится включение супруга в состав заемщиков по кредитному договору. На одну семью получится оформить только одну льготную ипотеку.
В текущих условиях те, кто может позволить себе взять рыночный ипотечный кредит, скорее, подождут улучшения условий. Тем более, что Банк России перешел к циклу снижения ключевой ставки, и через год рыночные ставки по ипотеке могут быть существенно ниже.
— Какой, на ваш взгляд, должна быть процентная ставка по ипотечному кредиту, чтобы долгосрочный риск для человека, берущего кредит, был минимален?
— Прежде всего смотреть надо не столько на ставку по кредиту, сколько на размер ежемесячного платежа. А он, помимо ключевой ставки, зависит еще и от цен на жилье, от срока кредитования, от размера первоначального взноса.
Почему это важно? Возьмем льготную ипотеку. У нас запуск этой программы привел к росту цен в новостройках. Понятно, что на рост стоимости повлияло много факторов, но именно возможность приобрести квартиру по льготной кредитной ставке внесла существенный вклад. Что, кстати, серьезно ухудшило ситуацию с распроданностью жилья в том же Краснодарском крае.
Это привело к тому, что более низкая ставка повлияла на ипотечный платеж в сторону снижения, но одновременный рост цен работал в обратную сторону — на повышение платежа. Итоговый эффект в результате неоднозначен, и во многом одно компенсирует другое.
При этом увеличился срок накопления первоначального взноса, то есть доступность жилья в совокупности, скорее, даже снизилась, несмотря на более низкую ставку.
— А если посмотреть на риск ипотеки с позиций размера ставки по кредиту, а не размера платежа?
— Чтобы долгосрочный риск был минимальным, необходимо, чтобы на платеж по ипотеке уходило не более половины дохода одного домохозяйства. В мировой практике, кстати, «золотым ориентиром безопасности» в этом случае является планка в 30%. При этом значении жилье является доступным, риски — ограниченными. Хотя и понятно, что все эти значения являются субъективными и зависят от конкретных обстоятельств жизни конкретных людей.
Средняя зарплата в Южном федеральном округе сейчас порядка 70 тыс. руб. Если работают двое, то они могут располагать суммой порядка 140 тыс. руб. Соответственно, максимальный платеж по ипотеке, который такая семья может себе позволить, находится вблизи 55–60 тыс. руб.
Если мы возьмем некую среднюю квартиру, которая сегодня стоит около 7–8 млн руб. (включая первоначальный взнос в размере 2–2,5 млн руб.), то получаем, что ставка по ипотеке должна быть не более 11–12%. Это предполагает ключевую ставку в районе 9–10%.
Я думаю, что в условиях достаточно серьезного охлаждения экономики и замедления темпов инфляции, которое мы сейчас наблюдаем, цикл смягчения денежно-кредитной политики продолжится. И в целом даже склоняюсь к нижней границе прогноза ЦБ, который говорит, что к декабрю ключевая ставка может снизиться до 10–11%. И на этом фоне можно ожидать некоторого оживления рынка рыночной ипотеки к концу 2026 — началу 2027 года.
— Насколько опасен для банков рост просроченной задолженности по ипотеке, стоит ли им задуматься о механизмах, снижающих бремя заемщиков?
— Рост объема просроченной задолженности проходит на фоне «вызревания» кредитов, выданных в 2023–2024 году. Экономика охлаждается, ситуация на рынке труда меняется, и, безусловно, все это начинает влиять на финансовое состояние заемщиков и рост просрочки.
Отмечу, что наиболее серьезно ухудшилась ситуация в сегменте индивидуального жилищного строительства, который по определению является более рисковым по профилю заемщика. Однако надо понимать, что доля просроченной задолженности от всего ипотечного портфеля банков остается очень низкой, в районе 2%. И это означает, что риски кризисного сценария остаются довольно ограниченными, вряд ли мы увидим какие-то системные проблемы в ипотечных портфелях кредитных организаций. Тем более, что выдачи кредитов по-прежнему более чем на 70% покрыты резервами и залогами.
Поэтому в базовом сценарии дальнейшего роста доли проблемной задолженности я бы не ожидал. Тем более, что ЦБ уже ограничил выдачу ипотеки наиболее рискованной категории заемщиков.
— По данным аналитического центра «Дом.РФ», в декабре 2025 года доля семейной ипотеки в общем объеме выдачи составила 75%. Насколько этот инструмент будет востребованным в ближайшем будущем?
— Значимая доля семейной ипотеки в общем объеме выдач сегодня объясняется тем, что по рыночным программам из-за высоких ставок по кредиту выдачи практически нет. В этом смысле семейная ипотека выступает фактором, который сегодня поддерживает и спрос на жилье, и рост экономики в условиях жесткой денежно-кредитной политики. Для традиционно многодетных регионов Северного Кавказа, например, это имеет особое значение.
Хотя, конечно, основным вопросом остается цель самой семейной ипотеки. Для чего она нужна — это помощь застройщикам, поддержка экономики, попытка повысить доступность жилья или улучшить ситуацию с демографией? Однозначного ответа на вопрос до сих пор нет, хотя именно это должно определять дальнейшую стратегию изменения программы.
При этом то ужесточение условий по семейной ипотеке, которое мы видим, в целом говорит о том, что поддержка рынка жилья в будущем будет становиться более адресной. Доля семейной ипотеки в выдачах будет сокращаться, особенно когда ставки снизятся и рыночная ипотека начнет восстанавливаться.
В нынешней ситуации, когда федеральный бюджет за год на компенсации банкам по льготным программам ипотеки тратит более 1,5 трлн руб., переход семейной ипотеки в «более адресную» плоскость, вероятно, является неизбежным.
