В селении Гизель Пригородного района на площади 120 га возведут объекты жилой недвижимости и социальной инфраструктуры Инвестиционный проект будет реализован по программе комплексного развития территорий. Об этом в интервью рассказал руководитель проекта «Долина Симд» Тамерлан Кибизов.
— Сегодня вокруг этого проекта разворачиваются жаркие споры. Почему возникла такая неоднозначная реакция?
— Наверное, дело в том, что людям, которые задают вполне рациональные вопросы, не совсем понятно, как этот проект будет реализовываться, из чего он состоит, кто будет строить.
Мы с самого начала с Минстроем республики решили, что будем максимально прозрачны и открыты. Никаких темных пятен. Но, как выяснилось, то, что очевидно для нас — может быть неизвестно или не совсем понятно остальным. Возможно, из-за этого и возникают сомнения и вполне обоснованные страхи.
— Что такое город-спутник «Долина Симд»?
— Это государственный проект, который предполагает комплексную застройку определенной территории. Что такое комплексная застройка? Это когда в проекте планировки территории уже все есть: жилые дома, а рядом — школа и детский сад, магазины, парикмахерские, спортзалы и спортплощадки, офисные помещения, торговые центры, почта, банк. Когда запланированы сразу парковые зоны, общественные пространства. Просчитывается предполагаемая нагрузка на дороги — и поэтому они строятся не двухполосными, например, а четырехполосными. Это просто для примера.
То есть создается территория, на которой для человека все рядом, все для того, чтобы было удобно здесь жить и не надо было куда-то ехать за каждой мелочью.
Такие районы строятся в крупных городах, в той же Москве — там давно перешли к комплексной застройке. У нас пока в основном точечная. Что это значит? Это когда построили дома, а садика рядом нет, поликлиники нет, электросети не вывозят. Люди въезжают в новые квартиры и начинается головная боль, чтобы устроить ребенка в детский сад, который уже переполнен, потому что на эти новые дома он не рассчитан. И до которого еще надо ребенка довезти утром и вечером забрать.
Еще раз повторюсь: в республике от этой модели уходят. Мы хотим, чтобы «Долина Симд» стала образцовым примером нового подхода.
— Кто выступает застройщиком?
— Местные строительные компании. Инвестиции — средства банков. Под территорию комплексного развития будет сформирован план планировки территории. Выделены участки под строительство жилых и социальных объектов. Далее на основании этого плана будут сформированы этапы строительства.
Под каждый этап создадут так называемые компании специального назначения — специализированные застройщики. Эти компании в свою очередь будут административно подчинены Управляющей компании. Она будет привлекать банковское финансирование, застройщиков, выстраивать все необходимые процессы, управлять возможными рисками и так далее.
В свою очередь Управляющая компания подотчетна Автономной некоммерческой организации (АНО) при Министерстве строительства и архитектуры республики. То есть, весь процесс регулирует государство. Не частное лицо, не группа коммерческих компаний, а республика.
На базе АНО создадут фонд. Он формируется за счет платежей застройщиков, которые будут непосредственно работать на площадке. За счет этого фонда — опять же повторюсь, на 100% государственного — будет создаваться финансовая база для решения социальных задач. Например, расселение аварийного фонда, обеспечение жильем детей-сирот и других льготных категорий населения.
Фонд — это уже следующий шаг. Пока создана управляющая компания. Это стандартная практика: банки видят эту компанию, проверяют проект и подключаются к финансированию. То есть, в «Долине Симд» инвестором выступит как раз банковская среда. Такие процессы известны, стандартны, специалисты их знают.
По сути, проект «Долина Симд» — это первый крупный государственный проект в сфере жилищного строительства в нашей республике в постсоветский период.
— Как будете привлекать застройщиков?
— У нас в регионе рынок жилищного строительства хорошо развит, много опытных, проверенных застройщиков. Работать будем только с местными строительными компаниями. Это важно и для развития отрасли республики, и для создания новых рабочих мест, подготовки кадров. Срок реализации такого крупного проекта — порядка 15 лет, если не больше. То есть это работа с далеким горизонтом планирования.
Мы все понимаем, что Владикавказ и близлежащие населенные пункты продолжат активно развиваться, эту динамику можно видеть по новым районам города, которые буквально за последние 5 лет очень сильно разрослись. Важно, чтобы это развитие происходило с учетом комфорта будущих жителей новых районов, это основной принцип проекта.
Кроме того, развиваем конкурентную среду внутри региона. Конкуренция — это всегда развитие, это, например, лучшее качество по более низкой цене.
— Какие социальные программы будут реализовываться в рамках этого проекта. Как они могут работать?
— Как я уже сказал, ха счет государственного фонда планируем закрывать часть социальных потребностей в жилье. Это – раз. Во-вторых, госпрограммы — федеральные, региональные. Например, так называемая сельская ипотека. Именно поэтому рассчитываем строить город-спутник именно на сельской территории — так можно включиться в эту программу.
Если мы говорим о площадке под застройку рядом с селением Гизель, то приоритетность участия в госпрограммах будет отдаваться местным жителям, потому что на их территории реализуется этот проект. В первую очередь, это участники СВО, молодые и многодетные семьи, молодые специалисты, дети-сироты.
— Какую выгоду получит региональный бюджет от строительства нового города-спутника?
— Во-первых, это серьезная налоговая база. Налог на прибыль организаций, который в большей своей части поступает в региональный бюджет, налоги на имущество и на доходы физических лиц. Вот три основные налога. Учитывая, что, в проекте предполагается участие большого количества подрядчиков по строительству инженерной и социальной инфраструктуры, которые будут отчислять налоги, то можно говорить о существенном эффекте.
Важно также отметить, что надзор за деятельностью управляющей компании будет гораздо сильнее, чем над частными застройщиками. Тут сказывается и публичность этого вопроса, и активное участие Министерства строительства республики.
— Люди беспокоятся, что будут застраиваться земли сельхозназначения. Возле того же селения Гизель, например.
— Это невозможно. Земля должна быть в категории под застройку. Только так. И сразу напомню: земля возле селения Гизель уже лет 7 как определена под застройку. Это логично: город не может не развиваться, поэтому Владикавказу в свое время передали эти территории. Вспомните ту же улицу Весеннюю: еще 20 лет назад была глухая окраина. А теперь за ней — районы, кварталы. Это неизбежно для такого живого организма, как город, тем более столица республики.
Если честно, я не очень понимаю, о чем сейчас спор — нужна, не нужна «Долина». Эти площади будут застраиваться в любом случае. Я считаю, что лучше понимать, кто, как и чем застроит территорию.
Иногда думаю, если бы мы начали делать все тихо, то никто скорее всего и не поинтересовался бы никогда, что мы там строим. Но в этом все и дело: мы так не хотим. Не хотим работать, сусугай, как говорят у нас в Осетии, втихаря. Это неправильно. Наша республика — это же наш общий дом, где мы должны разговаривать, учитывать мнение друг друга.
Мы поэтому и собрали общественный совет. Я все же надеюсь на конструктивный диалог. Уверен, у нас получится услышать друг друга.
— Кто сможет купить квартиры в «Долине Симд» и зачем так много жилья планируется строить в этом городе?
— Надо еще раз определить временные рамки: это же не завтра появятся сотни тысяч новых квадратных метров в новенькой «Долине». Это поэтапный, растянутый на 15-20 лет, процесс. И реализация жилья будет тоже поэтапной. Люди берут ипотечные кредиты, становятся участниками госпрограмм, кого-то переселяют из аварийного жилья. Сейчас же люди покупают квартиры. Вот ровно то же самое будет и с «Долиной Симд».
Также очень важный вопрос — это снижение темпов получения новых разрешений на строительство жилья. На Петербургском экономическом форуме заместитель председателя Правительства России Марат Хуснуллин отмечал снижение выдачи новых разрешений на 30%. По его мнению, с учетом строительного цикла это приведет к сокращению объемов доступного жилья в 2028-2030 годах. К этому времени как раз прогнозируется возврат ключевой ставки к нормальному значению, восстановлению спроса на недвижимость. Поэтому, чтобы не допустить очередного витка роста цен, нужно закладывать базу уже сейчас.
И еще такой момент: мы говорим об оттоке населения из нашего региона, о том, что люди за комфортом, за работой переезжают в более крупные города. А если здесь, в Осетии, создавать эти комфортные условия, обеспечивать людей работой — например, в той же строительной отрасли?
Просто надо как-то уложить в голове, что по щелчку ничего никогда не происходит. Это искусство небольших шагов. Но если сегодня сделать один маленький шаг, то, значит, мы уже начали движение к большой цели.
