Крупные девелоперы России массово выходят в туристический сегмент: крупные застройщики либо уже реализуют курортные проекты, либо анонсировали планы строительства отелей и апарт-комплексов. По оценкам некоторых экспертов, дефицит номерного фонда в туристических локациях сохранится минимум на 10 лет, а доходность от инвестиционной недвижимости с профессиональным управлением существенно выше традиционного жилья.
На этом фоне крымский рынок переживает бум: как подсчитал сервис Dataflat.ru на основе данных Росреестра, за первое полугодие 2025 года стоимость купленных квартир и апартаментов выросла на 40%, а спрос на качественные курортные объекты значительно превышает предложение. При этом Крым входит в топ-10 направлений с турпотоком 6,7 млн человек (за 10 месяцев 2025 года). Один из лидеров местного рынка — компания СДК с портфелем на 200 млрд руб. — строит в Крыму проекты, которые возвращают полуострову статус всероссийской здравницы. О том, как удалось привлечь одного из крупнейших отельных операторов России Valo Hospitality, а также как местный бизнес формирует новый облик полуострова, РБК+Юг и Северный Кавказ рассказал учредитель и управляющий компании Тимур Власенко.
— Тимур Георгиевич, расскажите, как начинался путь СДК в сфере недвижимости?
— Наша группа компаний работает на рынке недвижимости с 2011 года, начинали с коммерческой недвижимости — строили офисные и торговые объекты. СДК как отдельная компания создана в 2020 году специально под крымские девелоперские проекты. Когда Крым вернулся в состав России, перед нами открылись совершенно новые возможности.
Все годы в составе Украины полуостров практически не развивался, инфраструктура приходила в упадок и ощущался острейший дефицит качественного жилья. Мы поставили перед собой задачу создавать комфортные условия для проживания крымчан. В 2014 году обеспеченность жильем составляла всего 13 кв. м на человека при общероссийском уровне около 25 кв. м. К 2024 году показатель вырос до более чем 20 кв. м на жителя.
После консультаций с руководством республики мы начали реализовывать проекты жилищного строительства для полноценной интеграции полуострова.
— Что послужило стартом для создания группы компаний СДК? Какая идея лежала в основе?
— Группа СДК формировалась эволюционно, по мере реализации девелоперских проектов. Первым стал жилой комплекс «Жигулина роща» в Симферополе — один из крупнейших инвестпроектов на полуострове, построенный с нуля на новой площадке.
Мы поставили задачу реализовать проект комплексного развития территории со всей социальной инфраструктурой. Сегодня там уже работают четыре детских сада, школа, благоустроенная набережная реки Славянка и пешеходный (променадный) бульвар. «Жигулина роща» стала одним из самых популярных районов не только Симферополя, но и всего Крыма.
Реализуя этот проект и видя высокий спрос, мы начали искать другие востребованные ниши. Крым всегда был круглогодичной здравницей, но со временем утратил этот статус. Мы решили его вернуть. Так появился апарт-отель «Атлас» в Судаке на первой береговой линии с подогреваемыми бассейнами, спа-комплексом, рестораном, оздоровительным центром* и детским клубом.
Следующим проектом стал мультиформатный комплекс «Мойнако»* на западном побережье — он объединяет жилые кварталы и курортную резиденцию с водогрязелечебницей.
Благоприятная среда для застройщиков
— Как вы оцениваете текущую инвестиционную привлекательность крымского рынка недвижимости и какое место на нем занимает СДК?
— Рынок недвижимости в Крыму имеет три основных сегмента. Первый — жилая недвижимость в некурортных городах. Спрос здесь преимущественно внутренний — крымчане, которые улучшают жилищные условия. Внешний спрос не более 10% — это люди трудоспособного возраста, которые переезжают в Крым на постоянное место жительства и работы.
Второй сегмент — курортная недвижимость для постоянного проживания. Ее покупают, как правило, пенсионеры — бывшие сотрудники промышленных предприятий из центральной и северной части России, которые меняют климатические условия для комфортного проживания.
Третий сегмент — инвестиционная курортная недвижимость для получения пассивного дохода от аренды либо для перепродажи после роста стоимости.
Мы уже прошли начальный этап и сегодня находимся где-то в середине роста. Благодаря высокому спросу и покупательской способности качественно улучшаем продукты. Если изначально проектировали комфорт-класс с прицелом на бизнес, то сегодня работаем в сегменте бизнес— и элит-класса: повышаем качество, дополняем инфраструктуру, улучшаем отделочные материалы, повышаем технологичность, выбираем более привлекательные, хотя и труднодоступные локации.
У нас колоссальный потенциал роста по сравнению с тем же Сочи. Там средняя стоимость квадратного метра в новостройках колеблется около 1 млн руб. У нас же отдельные объекты подошли к планке 500 000 руб. за кв. м. При этом у нас выше потенциал туристического потока, выше круглогодичность, есть факторы медицинского туризма.
Стратегия развития Крыма до 2030 года предполагает возвращение статуса всероссийской здравницы. У нас три климатические зоны, потенциал роста больше, чем в Краснодарском крае.
— Что можно сказать инвестору, который сомневается, вкладываться в крымскую недвижимость или нет?
— Отмечу, что сегодня в Крыму создана благоприятная инвестиционная среда, четко определены правила игры. Каждый застройщик, который хочет создавать знаковые объекты и делать вклад в развитие полуострова, имеет эту возможность и делает это.
Крым не узнать. Люди, не бывавшие тут десять лет, видят, как развивается полуостров: инфраструктура, жилищное строительство, преображение курортных городов. Благодаря грамотной взвешенной позиции властей мы находимся на правильном пути.
Портфель на 200 млрд руб.
— Какова глобальная стратегия развития на ближайшие три-пять лет? Можете выделить ключевые проекты в портфеле компании?
— Мне придется перечислить все объекты, потому что не могу выделить один. Микрорайон «Жигулина роща» — наш флагман и визитная карточка, там сегодня живут десятки тысяч людей. Я и сам там живу. Мои дети закончили детские сады, учатся в школе этого микрорайона. Это уже семейная история.
Пожалуй, самое знаковое — микрорайон развивается вместе с Крымом в составе Российской Федерации. Мы начали его реализовывать после возвращения на свою историческую Родину. Первую очередь ввели 18 марта 2018 года, в честь праздника воссоединения Крыма с Россией, и продолжаем строить по сей день.**
Курортный комплекс «Атлас» на юго-восточном побережье — первый апартаментный комплекс с множеством собственников, получивший четыре звезды. Работает круглый год. Там ресторан премиальной кухни, спорткомплекс, оздоровительный центр. Это турецкая «пятерка» в Судаке.
Мультиформатный комплекс «Мойнако» — это самые высокие здания на западном побережье. Курортная резиденция — 22-этажные стеклянные башни, повторяющие накат морской волны. Там находится уникальная водогрязелечебница с реабилитационным центром, и в рамках проекта мы благоустраиваем набережную Мойнакского озера площадью 40 га. Это будет самый масштабный наш проект.
На одной локации мы совместили две различные архитектуры. Жилые кварталы — малая и средняя этажность от четырех до 12 этажей закрытого типа с дворами без машин и разноцветными фасадами, повторяющими архитектуру Дании, в частности, Копенгагена. Курортная резиденция в стиле хайтек — стеклянные небоскребы, ориентированные на море.
Еще один проект «Западный Проспект 82»*** — три 22-этажные башни с сервисами Valo Hospitality: консьерж-сервис, стирка, уборка, доставка продуктов и еды. В жилье такого у нас еще не было.
Новые объекты — Черноморский район, коса Беляус и Коктебель — создаются с нуля при консультации отельного оператора с детальной проработкой всей логистики гостя.
Наши планы — удовлетворять спрос крымчан на жилье и создавать круглогодичные комплексы с медцентрами для возвращения Крыму статуса всероссийской здравницы.
— Какой объем инвестиций?
— Сегодня действующий портфель — порядка 40 млрд руб. открытых кредитных линий, всего проинвестировано около 60 млрд руб. Общий портфель — в районе 200 млрд руб., планируем реализовать его до 2032 года.
Отельная экспертиза для курортных проектов
— Вы привлекли отельного оператора Valo Hospitality. Почему остановились на этой управляющей компании и как она меняет ваши объекты?
— Прежде всего хочу отметить, что в октябре состоялось одно из ключевых событий года в сфере коммерческой недвижимости — премия Arendator Awards 2025. И там Valo Hospitality завоевала победу в номинации «Лучшая управляющая компания сервисными апартаментами». Это уже многое говорит о качестве ее работы. Наши курортные резиденции в «Мойнако» рассчитаны на 2000 номеров, поэтому нам нужен был оператор с опытом управления масштабными комплексами. Valo Hospitality — один из крупнейших апарт-отельных операторов в России, партнер международных сетей Wyndham и Accor Hotels. Компания управляет отелями Mercure 5* и Ramada Plaza 4*, ее номерной фонд насчитывает свыше 3000 номеров от трех до пяти звезд.
Привлечение профессионального оператора не меняет статуса объекта как такового, но позволяет объединить лучшие компетенции застройщика и отельера. На этапе разработки проектной документации следующих очередей мы добавляем необходимые технологические решения: формируем централизованную систему управления инженерными коммуникациями, расширяем прачечные, увеличиваем багажные комнаты, добавляем конференц-залы.
Премиум вместо комфорт-класса
— Вы затронули тему премиальной недвижимости. Каков спрос на нее в Крыму? Чем крымский рынок отличается от рынков других южных курортов?
— Премиальное жилье в крымских городах всегда пользовалось спросом, но это точечная история, небольшая доля рынка. А вот премиальный сегмент курортной недвижимости с каждым днем увеличивается.
Премиальную недвижимость покупают на всем побережье. Номера достигают стоимости 25–30 млн руб. Рынок насытился предложениями комфорт-класса. Инвесторы теперь вкладываются в номера формата пять звезд, которые соответствуют высоким стандартам сервиса, наполнению и планировочным решениям.
Большие территории — большие перспективы
— Крымский строительный рынок имеет свою специфику: климатическую, логистическую, административную. Какие особенности строительства в регионе вы бы выделили?
— В Крыму всегда была и есть своя специфика, сначала одна, потом другая. Сейчас, например, у нас закрыт аэропорт, введены особые меры безопасности на Крымском мосту. Тем не менее мы из года в год наращиваем объемы и темпы строительства, улучшаем качество продуктов. Мы имеем огромную историческую и культурную ценность региона, уникальные климатические особенности, красивейшие пейзажи и большой потенциал создания комплексных крупных проектов на больших территориях.
У нас есть проекты на территориях до 150 га — новые комплексные масштабные застройки. Мы отличаемся от других южных регионов России тем, что там большая часть уже застроена и реализована. У нас же потенциал сейчас на самом пике.
— Инфраструктура для многих важнее квадратных метров. Как вы подходите к созданию среды внутри ваших объектов?
— Инфраструктура уже давно важнее квадратных метров и даже важнее локации. При проектировании курортной недвижимости еще на этапе разработки концепции мы обращаемся к отельному оператору за консультациями. Работаем в связке «застройщик — проектировщик — отельный оператор либо отельный консультант».
На одном из наших новых объектов на восточном побережье соотношение продаваемых площадей к сервисным составляет 40 на 60. То есть 40% — это площадь номеров, 60% — площадь дополнительных сервисных инфраструктурных объектов. Мы ставим инфраструктуру на первое место.
Это рестораны а-ля карт, шведские столы, спа-комплексы, медицинские центры и общежития для персонала непосредственно на территории.
Контроль на каждом этапе
— Как вы выстраиваете систему контроля качества, чтобы финальный продукт соответствовал ожиданиям?
— Вся наша команда, и я в том числе, живет в наших объектах постоянно. И отдыхаем мы тоже в своих курортных комплексах.
Мы присутствуем там от этапа создания технического задания и концепции до ввода в эксплуатацию, контролируя каждый элемент. Мы ездим по профильным выставкам, все пробуем сами. У нас нет этапа проекта без контроля качества.
Девелопмент с заботой о людях
— Сегодня часто звучит понятие социальной ответственности бизнеса. Вы ведете активную общественную деятельность. Расскажите об инициативах и приоритетах. Почему важно на это тратить время и ресурсы?
— Мы действительно представители социально активного бизнеса. В первую очередь, все наши проекты реализуются в рамках инвестиционных соглашений с республикой и автоматически несут долю социальной ответственности инвестора.
С «Жигулиной рощи» передаем более 300 квартир безвозмездно республике. С проектом «Мойнако» объем социальной ответственности превышает 3 млрд руб. В «Атласе» выполнили реконструкцию городской набережной.
Также мы помогаем участникам спецоперации, детским домам. Подарили три 3-комнатные квартиры многодетным семьям Крыма, воспитывающим по 11 детей.
Считаю, что каждый представитель бизнеса — малого, среднего, крупного — обязан нести определенную долю социальной ответственности. Благодаря этому мы можем формировать страну своей мечты, делая это своими руками.
Реклама, https://moinaco.ru, *застройщик ООО «СЗ «СДК», проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф, **застройщик ООО «СЗ «СКГ», проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф, ***застройщик ООО «СЗ «Западный проспект 82», проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф (застройщики входят в ГК «СДК»), erid: 2SDnjdHrKdr